頂樓加蓋不只有居住安全上的疑慮，恐怕也是墊高房 價的原因之一，因為建物的使用範圍被高估，導致單價和總價也跟著「膨風」。但現在台北市長柯文哲祭出違建拆除令，專家預估，頂加部份的價格有機會出現3到 4成的跌幅；若以房屋總價來看，有頂加的物件可能會有5到7成的下降空間。 頂樓加蓋面臨被強拆的危機，房價可能也因此出現下跌的空間。（好房網News記者陳韋帆／攝影） 新北市的房市景多數是新大樓與華廈、公寓穿插，也可以看到老公寓有許多頂樓加蓋。 頂樓加蓋被視為不具有土地持分、但可使用的部分，據聯合報報導，市場上常以主建物價格的3分之1來計算。以北市信義區一戶25坪、帶有20坪的頂樓加蓋公 寓為例，地區行情每坪60萬元，頂樓加蓋的每坪就是20萬元，但在實價登陸上，違建面積並不會曝光，在總價僅除以25坪的情況下，就會有單價76萬元的行 情出現。 房產專家張欣民表示，以往附帶頂樓加蓋的物件，房價可能會比其他樓層多出一半，但台北市長柯文哲近日積極拆除違建，頂加部分的價格可能會向下修正3到4 成。房市專家Sway則認為，如果頂加只佔頂樓一部分，房價約打7折，但如果是全部蓋滿的頂加，因為少了出租的價值，一旦拆除最多可下跌5成。

投資密技／找出同區「房價崩落宅」　改造轉租報酬驚人！

不用工作，每月都會有一筆固定收入的房東應該沒人不想當！網友最近在PTT上向各方高手請益，他打算購入一間位在捷運古亭站附近的頂樓加蓋公寓，並將其改裝為7套房2廳，採取飯店式管理，每月租金收1萬5千元，預計租給附近的師大及台大生，如此一來，每月就有10萬5千元的被動 收入，只不過，該網友的財力沒有豐厚到用現金買房，不但如此，還想揪人合購，一起當包租公。 頂樓加蓋的公寓想改裝成高級學生套房是否有賺頭?這一問，很快地便引發網友之間的熱烈討論，多半人認為，找人合購房屋有風險，將來有人想拆夥，該怎麼算？其次，現下台北的學生套房市場恐怕不好賺，再者， 應該是沒有學生願意花每月1萬5千元租房子，儘管這套房再怎麼高級。 不僅網友回應踴躍，就連知名投資客帥過頭也加入討論，還不吝與網友分享他實戰多年的經驗心得。他說：「買房子，買在學校旁邊是笨蛋的行為」帥過頭分析，第一，學生通常比較窮，自外縣市北上就讀的學生，能接受的租金以3千到6千元居多，再多就沒人要租了，再者，他認為學生套房難管理，「髒亂不守秩序，亂退租，大聲喧嘩」。 第二，他坦言，「在大台北地區，公寓改套房的時間點已經一去不再回頭了。」想把錢放在房地產追求高投報率，不如尋求別的管道。他說，公寓改裝成套房最賺錢 的時間是落在民國92到95年之間，過了這波就沒賺頭，想這樣做的人，必須要先知道；「公寓改套房，就要長期出租，然後賣掉也要賺到錢。」 有了這樣的覺悟後，還得明白： 1. 把公寓改套房，再出售時，買方貸款比較低。 2. 把公寓改套房，絕對不會再改回來了，20年後也是買來出租，再改回來，還不如買沒有改裝的一般房子，況且改回正常格局的房子又是一筆費用，這筆錢得從房價 扣除，沒有賣方願意這樣做，當然不會有人想把它改回來。因此，再換幾手也是投資客接，時間久了，後面的投資客也不大願意接手，除非虧錢出售，讓買家重新裝 潢，維持投報率。 3. 台北市的預售屋投報率約0.7％，正常房子約1.5％，改裝後約4％，而銀行利息2％，當房東才增加2％，不如放銀行定存省事． 4. 民國92年前，改裝過後的投報率大概落在10到18%之間，而且轉手超級快，不怕沒人接。 除了投資客多年的實戰經驗分享，從最新的調查數據來看，台北的房東真的比較難賺？台灣房屋全球財富中心據網站資料，調查全球城市市中心套房價格顯示，台北市套房每坪單價高居世界第6，但房東平均得花將近60年的時間才能回本，堪稱全球最苦房東，再加上少子化現象愈趨嚴重，各大學的招生狀況一年 不如一年，想當大學城的包租公，恐怕得多想一點！

包租公投資大學城可不保證穩穩賺，業者指出，雖然 越往南部走，租金水準會越低，但受到少子化衝擊影響，能不能有穩定的租客，還是得要「挑學校」。像是前段班的「台清交」周邊地區，房東不太需要擔心租不出 去的問題，越是後段學校，出租情形就每況越下，甚至還曾經出現因為招生人數太少，學校關閉學生宿舍的案例。 投資大學城還得看學校，專家指出，像是前段班的「台清交」周邊地區，房東不太需要擔心租不出去的問題。全台大學城周邊租金行情，幾乎是越往南租金越便宜，以目前學生分租套房為例，台北市區約8000元起跳、淡水6000～7000元，相同條件下，逢甲只要4000～6000元，南部更低，從3000～4000元都有。 儘管如此，受少子化衝擊影響，教育部長吳思華直言，105年度學生將會減少3萬人，112年度更狂降7萬人。對於大學城周邊的出租情形，崔媽媽基金會居住 扶助部主任馮麗芳指出，越是後段學校，出租情形就每況越下。 馮麗芳說，全台只有台北學生的租屋市場相對穩定，前段班的學校如台大、清大、交大周邊地區，房東不太需要擔心出租問題。但有些學校的出租情形就不怎麼好， 例如曾有某間大學附近的房東反映「半年都找不到房客」。她說，過去甚至還有學校因為只招生到幾百名學生，導致關閉了好幾棟學生宿舍。 房仲業者表示，如果是鎖定大學城投資的話，建議選擇老字號、排名前面一些的學校，最好周邊還能有個商圈，例如台北 公館或台中逢甲一帶，如果房東願意提供Wi-fi，也有助於提升學生承租的意願。

2015房地產走勢大預測：房市將溫和結束十年多頭行情

台灣房地產自SARS以來，走過十年房市大多頭，到底何時能回頭?這是房價居高不下全國矚目的焦點。在聖誕節前夕，吉家網不動產董事長舉辦了一次對 外公開演講，針對這波房地產的末升段行情，做了一次綜合的結論:房市將溫和結束長達十年的多頭行情，他特別強調【溫和結束】這四個字。

網友touchBB在批踢踢實業坊發問，如果公寓 1、2樓開價1千萬元，5樓要開多少才會有人買？
對此，網友coco586表示，出租才會買5樓，但不買沒頂加的5樓，寧願買4樓。